UMA Bale · Prabu, Kuta Lombok
Un hogar en Kuta Lombok
Cuatro villas sobre plano de 2 dormitorios, con piscina propia y tuya durante 80 años.
Kuta Lombok · Sobre plano · Entrega Q1 2028
«Bale» significa casa en la lengua de Lombok, y eso es exactamente lo que construimos: cuatro hogares de verdad, tuyos durante 80 años, a siete minutos de Kuta.
El alquiler de larga duración en Kuta Lombok es un nicho apenas explotado: demanda real y constante, y muy pocos competidores ofreciéndola. Nosotros construimos para quien vive y trabaja aquí, un activo más estable y sencillo para el propietario.
Por nuestra propia experiencia gestionando casas en la isla lo vemos a diario: nómadas digitales con ingresos altos que llevan meses o años en Lombok, que no tienen ningún interés en comprarse una villa ni en atarse a una inversión, y que sencillamente buscan un buen sitio donde vivir. Hoy casi nadie se lo da. UMA Bale existe para eso.
Sin rotaciones diarias, sin ciclos de limpieza y sin atención continua al huésped, la carga operativa se reduce a una fracción. La mayoría de los gastos corrientes los asume el inquilino, de modo que el neto que percibe el propietario se acerca mucho más al bruto. A ello se suma un factor que rara vez se contabiliza: un residente estable somete la vivienda a un desgaste sensiblemente menor que la rotación continua, lo que difiere en el tiempo las reposiciones y las reformas de mantenimiento.
El contrato de alquiler aquí es sólido y la figura que protege por delante de todas es la del propietario. Como dueño tienes muchas más garantías que en España, donde la balanza se inclina claramente del lado del inquilino: condiciones claras, cumplimiento exigible y la tranquilidad de saber que tu casa sigue siendo tuya. Y además son contratos flexibles, así que puedes bloquear fechas y usar tu villa cuando quieras venir a disfrutarla.
El sur de Lombok no crece por casualidad: el Gobierno de Indonesia declaró Mandalika Zona Económica Especial y está invirtiendo miles de millones en convertirla en el nuevo polo turístico del país. UMA Bale está en Prabu, a las puertas de esa zona: lo bastante cerca para vivir de su crecimiento, lo bastante fuera para conservar la calma y el precio de la tierra.
Lombok está bastante menos saturada que Bali y sus precios de entrada siguen siendo muy inferiores. Ese diferencial es precisamente el margen de recorrido: se compra antes de que el mercado se consolide, no después.
Carreteras, aeropuerto ampliado, red eléctrica y suministro de agua: la inversión pública de la Zona Económica Especial ya está en el terreno. No compras una promesa, compras sobre algo que se está construyendo.
En abril de 2024 Indonesia creó el visado de trabajador remoto (E33G), su visado de nómada digital, precisamente para consolidar destinos como Lombok entre la fuerza laboral remota internacional. Es una política de Estado que trae residentes de larga duración con ingresos altos, no turistas de una semana. Esa es la demanda a la que responde UMA Bale.
Kuta y Mandalika concentran el crecimiento del sur de Lombok. Estar a siete minutos del centro, pero fuera del ruido, es el punto exacto donde alguien quiere vivir todo el año.
La Zona Económica Especial de Mandalika se creó por el Reglamento Gubernamental nº 52 de 2014 y comprende unas 1.175 hectáreas en los pueblos de Mertak, Sengkol, Kuta y Sukadana. UMA Bale se sitúa en Prabu, fuera del perímetro de la zona y a pocos minutos de ella. Datos según información pública del proyecto; las condiciones de mercado pueden variar y recomendamos verificación independiente.
Cuatro unidades idénticas implantadas en retícula de dos por dos, enfrentadas dos a dos y resueltas como volúmenes independientes, cada una con su propio cerramiento perimetral y, por tanto, con plena privacidad. La ordenación del conjunto responde a la orientación solar, buscando el mejor soleamiento de cada vivienda. En planta, la casa se resuelve en L: el volumen abraza el espacio exterior por dos de sus lados y la lámina de agua se aloja en el vacío que genera esa misma geometría, con el patio articulando la transición entre interior y exterior. Los renders y la planimetría definitiva del estudio se incorporarán a esta página a medida que se entreguen.
La forma más rápida de rebajar el precio de entrada de una villa es recortar en todo aquello que el comprador no puede ver el día de la entrega. No es una cuestión de ladrillo, es una cuestión de criterio: afecta a cada partida del presupuesto. Hemos hecho lo contrario en todas ellas, y por eso el inversor puede verificarlo en cualquier momento.
Una villa se abarata en muchos puntos a la vez, y ninguno de ellos se aprecia el día de la entrega: la cimentación, el hormigón y su armado, la fábrica, la impermeabilización, la cubierta, la carpintería exterior y las instalaciones de agua y electricidad. Cada una de esas partidas admite una versión económica que se comporta razonablemente durante el primer año y empieza a dar problemas al cuarto. Especificamos cada una por su comportamiento a largo plazo, no por lo que ahorra en el presupuesto.
Sirve para entender todos los demás. El batako, el bloque prensado de cemento y arena que sostiene buena parte de la construcción económica de la isla, ofrece resistencias a compresión muy inferiores a las de una fábrica cerámica de calidad, y en sus versiones de prensado manual la densidad resulta irregular, la pieza es frágil y el paramento tiende a la fisuración. Lo mismo sucede, con menos titular pero idénticas consecuencias, en el resto de partidas.
Las patologías que afloran al tercer o cuarto año, humedades ascendentes, fisuras, asientos diferenciales, rara vez proceden del acabado. Proceden de una cimentación insuficiente y de la ausencia de barrera contra la humedad, en un clima tropical que no perdona ninguna de las dos. Es la partida más sencilla de recortar y la más cara de reparar, porque para llegar hasta ella hay que deshacer la casa.
Cada inversor puede comprobar los materiales y las soluciones constructivas empleadas en su villa, partida por partida, durante la ejecución de la obra y una vez terminada. No te pedimos que confíes en un adjetivo, te pedimos que lo compruebes. La calidad que no se puede verificar no es una calidad, es una afirmación comercial.
Antes de comprometer capital en cualquier promoción de la isla, pide por escrito el tipo de fábrica, la solución de cimentación, la impermeabilización y el tratamiento de cubierta. Un precio de entrada llamativamente bajo casi siempre se explica en la parte del edificio que nadie fotografía, y ese descuento se devuelve con intereses en forma de mantenimiento, reparaciones e inquilinos que se marchan. Nosotros trabajamos con las calidades más altas en todo momento, y estaremos encantados de que nos compares.
Todo lo de abajo parte del precio de salida actual de 168.000 € y de una renta media de 1.700 €/mes, en línea con lo que se paga hoy por una villa así en larga duración. Cuanto antes entres, mejor precio de compra y por tanto mejor rentabilidad. Son estimaciones orientativas, elaboradas a partir de los datos actuales del mercado, de las rentabilidades que se están obteniendo hoy en propiedades comparables y de lo que llevamos años viendo de primera mano con nuestras casas en la isla. No son una rentabilidad garantizada.
| Renta/mes | Renta anual | Bruta | Tras gestión (20 %) | Neta | Amortización* |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.500 € · conservador | 18.000 € | 10,7 % | 14.400 € | 8,6 % | ±9 años |
| 1.700 € · media | 20.400 € | 12,1 % | 16.320 € | 9,7 % | ±8 años |
| 1.900 € · optimista | 22.800 € | 13,6 % | 18.240 € | 10,9 % | ±7 años |
*Amortización calculada sobre la renta bruta al precio indicado, antes de financiación, impuestos y cualquier gasto del propietario. En contratos de larga duración la mayoría de los gastos corrientes (suministros, mantenimiento diario) los asume el inquilino, por lo que la carga que queda del lado del propietario es baja. Las cifras netas ya descuentan nuestra comisión de gestión del 20 %, que va siempre incluida en el modelo.
Comprada en leasehold a 80 años, el plazo máximo que permite la ley, la villa es tuya durante todo el contrato. De hacerla rendir nos ocupamos nosotros: la gestión del alquiler va incluida en el modelo y la llevamos siempre desde aquí.
Es la diferencia más grande entre este proyecto y el resto. En Indonesia el extranjero no puede comprar en propiedad absoluta: se compra leasehold. Y casi todos los proyectos de la zona se venden con 30 años, algunos con 40. Nosotros te damos 80, el máximo que permite la ley. Eso no es un detalle del contrato: es más del doble de años cobrando renta, y un activo que todavía tendrá décadas de vida por delante el día que quieras venderlo o dejárselo a tus hijos.
La misma villa, el mismo precio de 168.000 € y la misma renta de 1.700 €/mes. Lo único que cambia es el plazo del contrato:
| Con el mismo precio y la misma renta | Leasehold de 30 años | UMA Bale · 80 años |
|---|---|---|
| Años cobrando alquiler | 30 | 80 |
| Renta acumulada durante todo el contrato | 612.000 € | 1.632.000 € |
| Multiplicador sobre los 168.000 € invertidos | 3,6 × | 9,7 × |
| Coste por cada año que la disfrutas | 5.600 €/año | 2.100 €/año |
| Si decides vender en 2048, años que le quedan al comprador | 10 años | 60 años |
Cifras brutas, sin descontar inflación, vacantes, mantenimiento ni el valor temporal del dinero: un euro cobrado en 2090 no vale lo que un euro de hoy. Es una comparación para dimensionar el plazo, no una proyección de beneficio. Aun así, la última fila es la que más pesa en la práctica: un contrato corto pierde liquidez a medida que se acerca su vencimiento, porque cada año que pasa hay menos que vender.
Dispones y explotas la villa durante los 80 años completos. Véndela, alquílala o mantenla en la familia: es tuya durante todo el plazo.
La explotación de la villa corre siempre de nuestra cuenta y va incluida en la compra. Esa comisión no retribuye una intermediación, sino una operativa: cubre la gestión integral de la propiedad, la selección y coordinación del personal que la atiende, la resolución de las incidencias del día a día y la relación con el inquilino desde la selección hasta la finalización del contrato. Tú percibes tu renta; nosotros estamos sobre el terreno para que la villa opere sin requerir tu atención.
Las cuatro villas se explotan bajo una misma operativa, la nuestra, durante toda la vigencia del contrato. Es la única forma de sostener el mismo estándar en el mantenimiento, en la selección de inquilinos y en el trato del conjunto, y de que ninguna decisión aislada acabe afectando al valor de las demás. Vivimos y gestionamos casas en la isla: estar sobre el terreno es justo lo que hace que esto funcione.
Los contratos de larga duración admiten aquí la reserva de periodos de uso propio, de modo que el activo compatibiliza el rendimiento con el disfrute personal sin necesidad de renunciar a ninguno de los dos.
No es una comisión de intermediación, es la explotación completa de la villa. Esto es exactamente lo que cubre, tanto si se opera en larga duración, que es el modelo por defecto, como si en algún momento se pasa al corto plazo.
Todo lo anterior es trabajo nuestro y va dentro del 20 %. Fuera quedan los costes que pertenecen a la villa y se pagan con sus propios ingresos, nunca con un margen oculto por nuestra parte. El personal es el caso más claro: buscarlo, contratarlo y dirigirlo es trabajo nuestro y va dentro de la comisión, pero sus nóminas son un coste de la villa:
¿Y si más adelante prefieres pasar al modelo Airbnb o corto plazo? También puedes, y cuando quieras. Incluso puedes combinar los dos: corto plazo en temporada alta, cuando la tarifa por noche alcanza su máximo, y larga estancia durante los meses de menor demanda para consolidar una renta estable el resto del año. Son modelos perfectamente compatibles. La estrategia la eliges tú y la operativa la llevamos nosotros en cualquiera de los dos casos: hoy creemos que el alquiler a largo plazo es lo más rentable, pero la puerta al corto plazo queda siempre abierta.
Se vende sobre plano ahora, con entrega prevista para principios de 2028. Las fechas de obra son orientativas y se irán concretando a medida que se cierren diseño y licencias.
Diseño y planos en marcha con el estudio; los primeros inversores pueden reservar su villa antes de que los renders sean públicos.
Planos definitivos, licencias y preparación del terreno.
Avanza la obra de las cuatro villas, con actualizaciones periódicas a los inversores que hayan reservado.
Villas entregadas y listas para colocar con inquilinos de larga duración.
El precio de salida es de 168.000 € y sube por fases a medida que el proyecto avanza, hasta los 185.000 € a mediados de 2027. La confianza temprana tiene su recompensa, y se mide en euros.
El precio queda fijado en el momento de la reserva y no se ve afectado por las revisiones posteriores: quien reserva hoy adquiere su villa a 168.000 € con independencia de la fase en que se encuentre el proyecto en el momento de la firma. Las fechas de cada fase son orientativas y están sujetas al avance de obra. El cupo por fase es necesariamente limitado, dado que el conjunto lo integran únicamente cuatro unidades.
La reserva se formaliza mediante un depósito, a cuenta del primer pago, que fija el precio de adquisición. A partir de ese momento, el importe se abona en cuatro plazos vinculados al avance de obra:
Depósito de reserva + 45 % + 25 % + 25 % + 5 % = 100 % del precio fijado en la reserva
A partir de la entrega, el suelo conlleva un canon de arrendamiento del terreno de 800 € anuales durante toda la vigencia del leasehold. Es el único coste fijo recurrente vinculado a la titularidad del suelo.
Parcela plana y tranquila en Prabu, a unos siete minutos de Kuta Lombok: cerca de los restaurantes y el ocio, lo bastante lejos para conservar la calma, y con acceso directo desde carretera asfaltada. La ubicación exacta se comparte con los inversores registrados.
Lo que todo inversor nos pregunta antes de dar el paso. Si te queda alguna duda, escríbenos y te la resolvemos sin compromiso.
Un extranjero no puede adquirir terreno en propiedad absoluta (el régimen «Hak Milik» está reservado a ciudadanos indonesios). La vía legal y habitual es el leasehold: un derecho de uso y disfrute sobre la propiedad durante un plazo determinado, plenamente reconocido y transmisible. Es el mismo mecanismo que emplean todos los proyectos de la zona; la diferencia está en el plazo, y el nuestro es de 80 años.
Ochenta años es el plazo máximo que permite la ley y, en la práctica, el horizonte de una vida entera: puedes explotar la villa, venderla o transmitirla en herencia durante todo ese tiempo. Comparado con los 30 años habituales del mercado, el activo conserva valor de reventa durante muchas más décadas.
Sí. El leasehold es transmisible: puedes ceder tu contrato a otro inversor en cualquier momento, una vez completado el pago de la propiedad. Y a mayor plazo restante, más fácil resulta la venta.
Sí. Los contratos de larga duración aquí son flexibles y permiten reservar periodos para tu uso o el de tu familia. Durante ese tiempo, lógicamente, no hay ingresos por alquiler. Y si prefieres cambiar de modelo y pasar al corto plazo, puedes hacerlo cuando quieras.
Es la ventaja del largo plazo frente al corto: un solo contrato cubre el año entero, en vez de depender de que se llenen 365 noches. La demanda de vivienda estable en Kuta la vemos a diario gestionando nuestras propias casas. Además, encontrar y mantener inquilino es trabajo nuestro: la gestión va incluida, estamos pendientes del mercado, de cómo se mueven las rentas y de qué busca la gente, y ajustamos lo que haga falta para que tu villa esté alquilada el mayor tiempo posible. Nos interesa tanto como a ti que rinda. Aun así, ninguna rentabilidad está garantizada, y las cifras de esta web son estimaciones.
La captación y selección del inquilino, la contratación, el cobro de la renta y la operativa diaria de la propiedad. En larga duración la mayoría de los gastos corrientes los asume el inquilino, por lo que la carga de gestión es sensiblemente inferior a la de un alquiler turístico. La gestión va incluida en el modelo, no se contrata aparte, y la comisión se aplica solo sobre la renta efectivamente cobrada.
El precio escalonado refleja el momento de entrada en el ciclo de vida del proyecto. El capital comprometido en fase de lanzamiento es el que permite cerrar el diseño, tramitar licencias y poner la obra en marcha, y además permanece inmovilizado durante más tiempo hasta la entrega. El diferencial de precio es la contraprestación por esa aportación temprana. Quien entra en fase de acabados adquiere exactamente el mismo activo, pero con el proyecto ya ejecutado y financiado en su mayor parte, de modo que su precio se aproxima al valor de mercado de la villa terminada. En cualquier caso, tu precio queda fijado en el momento de la reserva y no se ve afectado por las revisiones posteriores.
Te acompañamos en todo el proceso de compra y en la parte legal y administrativa. Somos una empresa española con casas propias en la isla: hablamos tu idioma y conocemos el terreno desde dentro.
Déjanos tus datos y te enviaremos planos, precios y el proceso de reserva a medida que se publiquen. ¿Prefieres hablar ahora? Escríbenos por WhatsApp.